Xu hướng thị trường nhà ở Georgia và các yếu tố ảnh hưởng đến tăng trưởng

Dưới đây, chúng ta sẽ khám phá các yếu tố và xu hướng chính đối với thị trường bất động sản ở Georgia và cách chúng sẽ định hình năm 2025.

1. Tăng trưởng dân số và mô hình di cư 

Dân số Georgia đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đạt mốc ước tính 11,1 triệu người vào tháng 7 năm 2024. Đây là mức tăng ấn tượng 4,4% so với con số 10,7 triệu người ghi nhận trong cuộc điều tra dân số năm 2020. Văn phòng Kế hoạch và Ngân sách của Thống đốc Georgia thậm chí còn dự báo dân số tiểu bang sẽ tiếp tục tăng lên 13 triệu người vào năm 2060. 

Nguồn: GOPB

Di cư ròng đang thúc đẩy tăng trưởng dân số. Vào năm 2024, Peach State đã có thêm 116.646 người mới, là mức tăng dân số cao thứ bảy trong cả nước. Trong số đó, 88.409 cư dân mới đã đến thông qua di cư ròng (trong nước và quốc tế).

Dòng người đổ về có lý, xét đến nền kinh tế Georgia đang tăng trưởng mạnh mẽ gần đây. Giữa ngành công nghiệp điện ảnh đang bùng nổ, các trung tâm hậu cần, nhà máy sản xuất và bối cảnh công nghệ, tiểu bang này là điểm thu hút đáng kể đối với những người muốn di dời. Chất lượng cuộc sống và chi phí sinh hoạt thấp ở nhiều nơi tại Georgia cũng hấp dẫn nhiều người.

Trong khi Quận Fulton có dân số lớn nhất tiểu bang, với hơn một triệu cư dân, các quận như Gwinnett, Cobb và DeKalb cũng đã trở thành trung tâm. Nhiều người cũng đổ xô đến những khu vực này.

Dữ liệu của Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ cho thấy Jackson (5,5%) và Dawson (5,1%) là những quận có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất của Georgia trong giai đoạn 2022-2023. Khu vực đô thị Atlanta tiếp tục là khu vực có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong tiểu bang. Từ tháng 4 năm 2023 đến tháng 4 năm 2024, khu vực Atlanta-Sandy Springs-Roswell đã có thêm 62.700 cư dân mới.

Sự gia tăng dân số đang tác động đến ngành xây dựng tại thị trường nhà ở Georgia, và rất nhiều đơn vị nhà ở mới đang được xây dựng để đáp ứng nhu cầu của cư dân mới. Năm 2023, hơn 63.000 giấy phép xây dựng đã được cấp và 62.000 giấy phép vào tháng 11 năm 2024.

2. Chỉ số việc làm và kinh tế

Bộ Lao động Georgia báo cáo rằng 46.000 việc làm mới đã được tạo ra và 85.000 công nhân đã được bổ sung vào lực lượng lao động vào năm 2024. Các ngành có mức tăng cao nhất là chăm sóc sức khỏe, trợ giúp xã hội, dịch vụ khách sạn, chính quyền địa phương và tiểu bang, và khoa học và công nghệ. Số lượng việc làm giảm so với năm ngoái, nhưng tỷ lệ thất nghiệp là 3,7% thấp hơn mức 4,4% của cả nước.

Ngay cả khi có sự sụt giảm nhẹ về việc làm, nền kinh tế của tiểu bang vẫn có khả năng phục hồi. Đó là vì tiểu bang này vẫn tiếp tục có thêm người mới do di cư trong nước. Dòng người đổ về này chắc chắn sẽ thúc đẩy chi tiêu của người tiêu dùng. Một dấu hiệu tích cực khác cho nền kinh tế Georgia là tiểu bang đang chứng kiến ​​các khoản đầu tư vào xe điện (EV) và sản xuất nói chung, đặc biệt là xung quanh khu vực đô thị Atlanta và Savannah.

Sự gia tăng dân số đã dẫn đến sự gia tăng lực lượng lao động của tiểu bang. Theo Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ, lực lượng lao động của Georgia đã tăng từ 5,39 triệu vào tháng 6 năm 2024 lên khoảng 5,42 triệu vào tháng 10 năm 2024. Việc làm phi nông nghiệp tại tiểu bang đã tăng 1,3% vào tháng 10 lên khoảng 4,98 triệu. Nhưng tỷ lệ thất nghiệp của tiểu bang đã giảm từ 3,3% vào tháng 6 xuống 3,7% vào tháng 11. Điều đó ngụ ý rằng lực lượng lao động đang tăng nhanh hơn số lượng việc làm hiện có.

Năm 2024, ngành giải trí và khách sạn là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng việc làm của Georgia. Ngành này chứng kiến ​​tỷ lệ tăng trưởng việc làm là 3,6% từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 10 năm nay và từ tháng 5 đến tháng 10, ngành này đã bổ sung thêm khoảng 9.900 việc làm mới. Giáo dục và dịch vụ y tế đứng thứ hai, với mức tăng trưởng 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10. Ngành này đã bổ sung thêm 15.300 việc làm từ tháng 5 đến tháng 10.

Trong khi Georgia đã chứng kiến ​​một số tăng trưởng việc làm—hơn 60.000 tính đến tháng 8 năm 2024—chất lượng của những công việc này là một vấn đề. Phần lớn tăng trưởng việc làm của tiểu bang nằm ở các lĩnh vực có mức lương thấp hơn. Phù hợp với xu hướng quốc gia hiện tại, tác động kinh tế của sự tăng trưởng việc làm này có thể yếu hơn dự kiến.

Tin tốt là nền kinh tế của tiểu bang sẽ cải thiện vào năm 2025 và 2026. Trong hai năm tới, chúng ta có thể thấy nhiều việc làm chất lượng cao hơn được tạo ra. Các chuyên gia cho biết hơn 71.000 việc làm sẽ được tạo ra vào năm 2025 và 90.200 việc làm vào năm 2026 (trong đó 24.800 việc làm sẽ là việc làm cao cấp). Thu nhập cá nhân danh nghĩa cũng dự kiến ​​sẽ tăng 5,6% vào năm 2025 và 6% vào năm 2026.

Bộ Lao động Georgia báo cáo rằng 46.000 việc làm mới đã được tạo ra và 85.000 công nhân đã được bổ sung vào lực lượng lao động vào năm 2024. Các ngành có mức tăng cao nhất là chăm sóc sức khỏe, trợ giúp xã hội, dịch vụ khách sạn, chính quyền địa phương và tiểu bang, và khoa học và công nghệ. Số lượng việc làm giảm so với năm ngoái, nhưng tỷ lệ thất nghiệp là 3,7% thấp hơn mức 4,4% của cả nước.

Ngay cả khi có sự sụt giảm nhẹ về việc làm, nền kinh tế của tiểu bang vẫn có khả năng phục hồi. Đó là vì tiểu bang này vẫn tiếp tục có thêm người mới do di cư trong nước. Dòng người đổ về này chắc chắn sẽ thúc đẩy chi tiêu của người tiêu dùng. Một dấu hiệu tích cực khác cho nền kinh tế Georgia là tiểu bang đang chứng kiến ​​các khoản đầu tư vào xe điện (EV) và sản xuất nói chung, đặc biệt là xung quanh khu vực đô thị Atlanta và Savannah.

Sự gia tăng dân số đã dẫn đến sự gia tăng lực lượng lao động của tiểu bang. Theo Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ, lực lượng lao động của Georgia đã tăng từ 5,39 triệu vào tháng 6 năm 2024 lên khoảng 5,42 triệu vào tháng 10 năm 2024. Việc làm phi nông nghiệp tại tiểu bang đã tăng 1,3% vào tháng 10 lên khoảng 4,98 triệu. Nhưng tỷ lệ thất nghiệp của tiểu bang đã giảm từ 3,3% vào tháng 6 xuống 3,7% vào tháng 11. Điều đó ngụ ý rằng lực lượng lao động đang tăng nhanh hơn số lượng việc làm hiện có.

Năm 2024, ngành giải trí và khách sạn là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng việc làm của Georgia. Ngành này chứng kiến ​​tỷ lệ tăng trưởng việc làm là 3,6% từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 10 năm nay và từ tháng 5 đến tháng 10, ngành này đã bổ sung thêm khoảng 9.900 việc làm mới. Giáo dục và dịch vụ y tế đứng thứ hai, với mức tăng trưởng 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 10. Ngành này đã bổ sung thêm 15.300 việc làm từ tháng 5 đến tháng 10.

Trong khi Georgia đã chứng kiến ​​một số tăng trưởng việc làm—hơn 60.000 tính đến tháng 8 năm 2024—chất lượng của những công việc này là một vấn đề. Phần lớn tăng trưởng việc làm của tiểu bang nằm ở các lĩnh vực có mức lương thấp hơn. Phù hợp với xu hướng quốc gia hiện tại, tác động kinh tế của sự tăng trưởng việc làm này có thể yếu hơn dự kiến.

Tin tốt là nền kinh tế của tiểu bang sẽ cải thiện vào năm 2025 và 2026. Trong hai năm tới, chúng ta có thể thấy nhiều việc làm chất lượng cao hơn được tạo ra. Các chuyên gia cho biết hơn 71.000 việc làm sẽ được tạo ra vào năm 2025 và 90.200 việc làm vào năm 2026 (trong đó 24.800 việc làm sẽ là việc làm cao cấp). Thu nhập cá nhân danh nghĩa cũng dự kiến ​​sẽ tăng 5,6% vào năm 2025 và 6% vào năm 2026.

Thị trường nhà ở Georgia gần đây rất sôi động. Theo Georgia Realtors®, vào tháng 11, số lượng nhà mới niêm yết tăng 5%, với tổng cộng 39.137 căn hộ trên thị trường, cung cấp đủ hàng tồn kho trong 3,9 tháng. Doanh số bán đang chờ tăng 4% và doanh số bán đã chốt tăng 1%, đạt đỉnh ở mức 8.689 căn nhà đã bán.

Không có gì ngạc nhiên khi các vùng ngoại ô xung quanh những nơi như Atlanta và Savannah đang nóng lên. Với giá nhà tăng vọt ở trung tâm thành phố, nhiều người mua đang tìm đến vùng ngoại ô để có những lựa chọn giá cả phải chăng hơn. Xu hướng này đặc biệt rõ ràng ở thị trường nhà ở Bắc Georgia.

Tuy nhiên, nhà ở nói chung đã có mặt trên thị trường lâu hơn nhiều so với những năm trước. Số ngày trung bình trên thị trường tăng 46% lên 57. Đó là vì hiện nay có nhiều nhà hơn. Mức tồn kho tăng 34% so với năm ngoái, đạt 39.137 đơn vị nhà ở. Với gần bốn tháng cung cấp, điều đó đang bắt đầu tạo ra sự cân bằng hơn trên thị trường.

Và bạn biết điều gì thú vị không? Giá nhà vẫn đang tăng dần, nhưng không quá mạnh như chúng ta đã thấy trong quá khứ. Giá bán trung bình tăng 2% lên 357.000 đô la, trong khi giá bán trung bình tăng 4% lên 443.576 đô la.

Các khu vực khác nhau của Georgia có thể sẽ chứng kiến ​​tốc độ tăng trưởng khác nhau. Các thành phố lớn hơn như Savannah, Athens và Gainesville dự kiến ​​sẽ tiếp tục chứng kiến ​​mức tăng trưởng giá vững chắc. Đến tháng 8 năm 2025, chúng ta đang nói về mức tăng trưởng giá lần lượt là khoảng 3,4%, 3,1% và 3,1%. Nhưng một số khu vực nhỏ hơn, nông thôn hơn, như Moultrie (-0,8%), Vidalia (-0,1%) và Americus (0,4%), có thể thấy giá giảm một chút hoặc chỉ tăng rất chậm.

Theo những gì chúng ta thấy, triển vọng thị trường bất động sản Georgia năm 2025 là tiếp tục tăng trưởng. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ ở mức vừa phải do khả năng suy thoái kinh tế và lãi suất vẫn ở mức cao.

Báo cáo Emerging Trends in Real Estate® xếp hạng Atlanta ở vị trí thứ bảy trong số các thị trường hàng đầu cần chú ý. Triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ, môi trường kinh doanh thuận lợi và sức hấp dẫn chung của Atlanta tiếp tục thu hút nhiều doanh nghiệp và thúc đẩy hoạt động xây dựng.

Tuy nhiên, nhược điểm là nhà ở đang trở nên đắt đỏ hơn đối với nhiều người. Giá cả tăng có thể sớm ảnh hưởng đến các mô hình di cư trong tương lai và xu hướng phát triển trong khu vực.

Một diễn biến quan trọng có thể định hình thị trường nhà ở Georgia là Tu chính án 1 được đề xuất, sẽ đưa ra miễn trừ nhà ở trên toàn tiểu bang. Miễn trừ này sẽ giới hạn mức tăng hàng năm trong giá trị được đánh giá của nhà ở theo tỷ lệ lạm phát.

Chính quyền địa phương có thể lựa chọn không áp dụng miễn trừ nhà ở toàn tiểu bang nếu họ muốn. Tuy nhiên, họ sẽ phải tuân theo các thủ tục cụ thể, chẳng hạn như tổ chức các cuộc họp công khai để các thành viên cộng đồng có thể cân nhắc. Do đó, thuế suất tài sản có thể khác nhau giữa các khu vực ở Georgia.

Chính quyền địa phương có thể áp dụng thêm 1% thuế bán hàng để bù đắp cho khoản thuế tài sản bị mất do miễn thuế nhà ở này. Tuy nhiên, mức tăng này phải được cử tri ở mỗi cộng đồng chấp thuận thông qua trưng cầu dân ý.

Georgia gần đây cũng đã thông qua Dự luật 404 của Hạ viện, Đạo luật An toàn tại Nhà, nhằm mục đích bảo vệ người thuê nhà nhiều hơn. Dự luật này yêu cầu chủ nhà phải đảm bảo rằng tài sản của họ "phù hợp để con người sinh sống" khi hợp đồng thuê mới bắt đầu. Họ cũng phải bảo trì tài sản trong suốt thời gian thuê. Đạo luật này cũng giới hạn số tiền trả trước tiền thuê nhà và tiền đặt cọc không quá hai tháng tiền thuê nhà.