Việc Chính phủ đóng cửa có thể có ý nghĩa gì đối với thị trường nhà ở

Tác động rõ ràng nhất của việc chính phủ đóng cửa hiện nay lên thị trường nhà ở là hàng triệu nhân viên liên bang dân sự có thể bị cho nghỉ việc tạm thời hoặc bị sa thải và không được trả lương, khiến họ có khả năng gặp khó khăn trong việc trả tiền thế chấp và tiền thuê nhà.

Đằng sau hậu trường, hệ thống thế chấp và nhà ở cũng có thể chịu áp lực nếu việc đóng cửa kéo dài. Khi các cơ quan tạm dừng hoặc thu hẹp hoạt động, việc xử lý các khoản vay được bảo hiểm hoặc bảo lãnh liên bang sẽ chậm lại — và trong một số trường hợp, bị đình trệ tạm thời.

Theo ước tính gần đây, hơn 2.500 giao dịch thế chấp mỗi ngày làm việc có nguy cơ bị trì hoãn trong thời gian đóng cửa chính phủ, liên quan trực tiếp đến các chương trình của các cơ quan liên bang. Điều này đồng nghĩa với việc các giao dịch dựa trên các cơ chế cho vay này có thể bị đình trệ, thậm chí là vô thời hạn. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp đã cảnh báo các bên cho vay đang xử lý các khoản vay được chính phủ bảo lãnh rằng họ nên lường trước sự chậm trễ đáng kể.

Gánh nặng đó đặc biệt đè nặng lên những người đi vay vốn vốn đang phải đối mặt với những rào cản lớn nhất trong việc sở hữu nhà.

Khả năng chi trả nhà ở đã bị kéo dài vào năm 2025

Để hiểu được mức độ thiệt hại của sự gián đoạn này, chúng ta cần xem xét thị trường nhà ở hiện nay đang thắt chặt như thế nào.

Người thuê nhà đang ở gần ranh giới

• Vào tháng 8 năm 2025, một người thuê nhà chuyển đến một ngôi nhà điển hình ở Mỹ sẽ phải chi 28,9% thu nhập hộ gia đình cho tiền thuê nhà. Đây là lần đầu tiên sau nhiều năm, khả năng chi trả của người thuê nhà giảm xuống dưới 30% — nhưng chỉ giảm một chút.
• Trên toàn quốc, thu nhập cần thiết để chi trả tiền thuê nhà thông thường đã tăng mạnh. Ở nhiều thị trường, người thuê nhà hiện phải kiếm được 80.000 đô la trở lên mới có thể giữ chi phí nhà ở dưới ngưỡng 30%. 
• Kể từ năm 2020, số lượng khu vực đô thị của Hoa Kỳ nơi người thuê nhà cần có thu nhập sáu con số mới có thể "có khả năng chi trả" đã tăng gấp đôi.

Người mua nhà tiềm năng phải đối mặt với những rào cản khó khăn hơn

• Ở nhiều thành phố lớn, thu nhập cần thiết để mua được nhà (mà không vượt quá ngưỡng chi phí 30%) đã vượt quá khả năng chi trả của các hộ gia đình thông thường.
• Trong khi đó, lãi suất thế chấp cao hơn (so với thời kỳ trước đại dịch) đã gây áp lực lên khả năng chi trả của những người mua nhà lần đầu. 

Việc đóng cửa sẽ gây thêm căng thẳng như thế nào

Trì hoãn phiếu thuê nhà

Trong thời gian đóng cửa, các khoản thanh toán Phiếu Lựa chọn Nhà ở hiện tại dự kiến ​​sẽ tiếp tục, nhưng việc xử lý các phiếu mới có thể bị chậm trễ. Điều này có thể làm trì hoãn khoảng 15.000–20.000 phiếu mới mỗi tháng cho đến khi nguồn quỹ được khôi phục.

Xử lý chậm hơn, Đóng cửa bị trì hoãn

Mỗi ngày đóng cửa đều làm tăng thêm tình trạng tồn đọng trong việc thẩm định, đánh giá, lập hồ sơ, hoạt động và giám sát của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang. Các khoản vay liên quan đến các chương trình liên bang có thể sẽ là khoản đầu tiên bị chậm lại — và có lẽ là khoản cuối cùng được giải ngân khi mọi thứ trở lại bình thường.

Đối với những người mua nhà vốn đã eo hẹp về ngân sách và tiền tiết kiệm, bất kỳ sự chậm trễ nào trong việc hoàn tất giao dịch cũng có thể đồng nghĩa với việc mất tiền ký quỹ, không thể khóa lãi suất hoặc mất toàn bộ ngôi nhà trong khi chờ đợi.

Sự gián đoạn chương trình tại HUD

Các chương trình của HUD cũng sẽ bị ảnh hưởng. Nhân viên bị cho nghỉ việc sẽ làm việc chậm lại:

• Hỗ trợ tiền thuê nhà và phiếu nhà ở
• Trợ cấp cho người vô gia cư và phát triển cộng đồng
• Thực thi nhà ở công bằng
• Giám sát các dự án nhà ở xã hội

Những dịch vụ này thường phục vụ cho những người có thu nhập thấp và trung bình — những gia đình vốn đã phải chịu gánh nặng tiền thuê nhà nhiều nhất .

Chính sách bất ổn, khoảng cách dữ liệu, áp lực lãi suất, mất việc làm

Nếu tình trạng đóng cửa chính phủ kéo dài, việc công bố các chỉ số kinh tế quan trọng có thể bị trì hoãn. Điều này sẽ làm lu mờ tầm nhìn của Cục Dự trữ Liên bang khi Ủy ban Thị trường Mở Liên bang (FOMC) họp vào cuối tháng 10, gây phức tạp cho các quyết định chính sách tiền tệ.

Ngược lại, biến động lãi suất có thể trở nên tồi tệ hơn. Ngay cả khi lãi suất thế chấp không thay đổi ngay lập tức, sự bất ổn vẫn có thể ảnh hưởng đến niềm tin của người vay, các kênh cho vay và nhu cầu nhà ở hạ nguồn.

Ngoài việc cho nghỉ việc tạm thời, chính quyền đã chỉ đạo các cơ quan chuẩn bị cho việc cắt giảm nhân sự vĩnh viễn, bên cạnh việc cho nghỉ việc tạm thời. Những nhân viên này sẽ không quay lại làm việc hoặc không được trả lương, gây ra áp lực tài chính lâu dài và bất ổn về nhà ở cho những người bị ảnh hưởng. Mặc dù chưa rõ có bao nhiêu người cuối cùng sẽ bị ảnh hưởng, nhưng những tín hiệu ban đầu cho thấy hàng chục nghìn người hoặc hơn có thể phải đối mặt với việc cắt giảm nhân sự vĩnh viễn.

Thị trường nhà ở hiện đang ở ngưỡng khả năng chi trả. Nhiều hộ gia đình đang gặp khó khăn — và việc chính phủ liên bang đóng cửa sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng này; các hộ gia đình khó khăn có thể trở thành gánh nặng chi phí chỉ sau một đêm.

Kết quả tốt nhất là chức năng: chính phủ tiếp tục tài trợ để các hệ thống thiết yếu — bao gồm nhà ở, cho vay và viện trợ — có thể hoạt động một cách có thể dự đoán được. Bất cứ điều gì kém hơn sẽ gây ra những khó khăn thực sự cho các hộ gia đình, đặc biệt là những hộ khó khăn nhất.

Nguồn: zillow